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皇庭国际曹剑:资本化和证券化是商业地产未来的发展趋势
2019-11-08 08:00:10 来源:鸡碧资讯

金融网站新闻中国经济发展进入新的周期。在从未来增量市场向股票市场过渡的过程中,商业房地产对房地产行业的重要性逐渐增加。从资产配置的角度来看,商业地产也是成熟市场模式中的一个重要配置方向。目前,技术和消费的变化给这一领域带来了更多的机遇和挑战。10月11日,由金融业赞助、阳光海天停车产业集团特别支持的金融价值沙龙以“商业地产预见未来”为主题。商业房地产中存在什么样的结构性机会,参与者如何以不同的方式思考和发挥作用?如果股票转换将成为一个新的战场,哪种转换路径会帮助企业陷入困境?商业房地产能通过改变房地产功能来提高轨道竞争力和最大化房地产价值吗?停车资产的专业化运营如何促进资产价值最大化?

黄婷国际旗下黄婷戴维斯业务总经理曹健以购物中心为例,在题为“提高质量、提高效率的机遇”的焦点讨论中,就目前的发展状况、特点和未来趋势发表了自己的看法和意见。

图片显示:黄婷戴维斯业务总经理曹健

“目前,许多人认为购物中心总体过剩,但我认为这恰恰是一个结构性机遇。”曹健说,商业地产过去有两个主要功能:一是满足人们对“食物”的需求,二是满足对“服装”的需求。现在正是这种类型的商业地产受到了互联网的巨大影响。

曹健进一步介绍说,随着消费的升级和城市化的加速,购物中心所承载的功能应该逐渐改变。他说购物中心不再仅仅是为了满足人们对食物和衣服的基本需求。它承载着多种功能,主要包括以下三个方面:一是社交功能,比如在周末和朋友见面吃饭、喝咖啡、喝奶茶和做美容;第二是娱乐需求,包括看电影、唱歌、婴儿机器等。第三,儿童业务,包括教育和培训,这也是购物中心排水的一个重要因素。

曹健还指出,商业地产仍然缺乏专业的经营管理人员。“国外商业地产项目大多掌握在资金手中,具有财务属性,经营管理非常精细。它有一套模型,但目前中国基本上没有这样的模型。目前,没有一所大学开设购物中心经营管理专业,普遍缺乏系统的教育,人才相对匮乏。”曹健表示,购物中心的成功运营受到定位和招商策略等诸多因素的影响,需要相对较长的潜伏期。此外,对人和团队的依赖相对较强。同时,这也是其市场集中度低的一个重要原因。

此外,曹健表示,网上购物中心改造相对较低,存在严重的信息不对称问题。“我们正在努力推进这件事。尽管阻力很大,但我认为在未来三到五年内,互联网肯定会给这个行业带来巨大变化。”曹健说道。

对于购物中心未来的发展趋势,曹健认为主要表现在以下几个方面:

首先,资本化和证券化。他说,购物中心的开发和建设成本非常高,仅仅从成本核算来看,它们的存在价值并不高。购物中心的价值主要体现在周边住宅建筑价值的提升、现金流的供给和未来房产的升值上。对于开发商来说,开发一两个项目是可能的,但对于未来的大规模开发,资本化和证券化必须由基金来要求和持有。

二是标准化和经营规模。曹健说,很难找到购物中心并吸引投资。单个项目的成本非常高,但实际上边际成本正在下降。标准化运营可以在一定程度上降低运营成本,提高周转效率。

“此外,目前市场集中度相对较低,但规模也是未来非常重要的发展趋势。”曹健终于说道。

资料来源:金融

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